Vous envisagez d’acheter un bien d’investissement pour faire fructifier votre argent ? Découvrez l’importance de la trésorerie.
Comprendre le flux de trésorerie peut faire la différence entre un investissement solide à long terme et une erreur coûteuse. Faites donc vos recherches et obtenez de bons conseils avant d’acheter.
Qu’est-ce qu’un flux de trésorerie négatif ?
Il arrive souvent que les immeubles de placement génèrent un flux de trésorerie négatif. Cela signifie que vous devez mettre de l’argent chaque année pour couvrir la différence entre le coût total du bien (remboursement des intérêts, taux, assurance, entretien, etc.) et le revenu total (loyer et avantages fiscaux). Les investisseurs sont heureux de le faire, car ils attendent un bénéfice à long terme. Avec le temps, les augmentations de loyer qui vont de pair avec l’inflation devraient faire en sorte que ce « complément » ne soit plus nécessaire.
Malheureusement, certains investisseurs ne savent pas quel est le flux de trésorerie de leur propriété avant d’acheter. Ils ne se rendent pas compte que quelque chose ne va pas tant que leur trésorerie n’est pas épuisée et qu’ils n’ont pas reçu de mauvaises nouvelles de leur conseiller financier. Demandez donc conseil à votre comptable avant d’acheter, et non après. Faites toujours les comptes en premier.
Les mauvais calculs des flux de trésorerie
Il est facile de mal calculer les flux de trésorerie. Votre revenu locatif estimé peut être trop optimiste et vous pouvez également supposer une occupation complète (52 semaines par an). Il se peut aussi que vous sous-estimiez les frais d’entretien ou d’assurance.
Les investisseurs qui se trompent sur le flux de trésorerie de leur propriété peuvent rapidement rencontrer des problèmes. Ils doivent soit réunir des fonds supplémentaires pour entretenir leur propriété chaque mois (ce qui peut les mettre dans une situation financière très difficile), soit la vendre. La vente d’un bien sous pression n’est jamais idéale et ces investisseurs peuvent perdre beaucoup. Malheureusement, il s’agit d’une erreur courante.
Calculez le flux de trésorerie
Pour comprendre le flux de trésorerie d’un éventuel immeuble de placement, demandez à votre comptable de faire les calculs pour vous (s’il ne peut pas le faire, faites appel à un nouveau comptable). La règle numéro un est la suivante : « N’achetez pas un bien immobilier sans savoir quel est le flux de trésorerie ».
Assurez-vous que votre comptable connaît tous les coûts liés à la détention de la propriété, y compris les taux, les frais de la société, les assurances et les frais de gestion de la propriété. Il peut calculer les intérêts, estimer la dépréciation et vous donner une idée de la marge brute d’autofinancement du bien. Faites inspecter le bien et, si possible, vérifiez les registres de la société, si nécessaire. Cela pourrait vous aider à vous renseigner sur les gros travaux d’entretien ou les réparations structurelles prévus.
Si l’achat de ce bien immobilier risque de peser sur vos finances, trouvez un bien dont la marge brute d’autofinancement est plus importante. En outre, lorsque vous faites vos calculs, tenez compte des éventuelles hausses des taux d’intérêt et des éventuelles vacances.
Lorsque l’entreprise qui vous vend un bien immobilier vous fournit un rapport de trésorerie, ne le prenez pas pour argent comptant. Les chiffres peuvent toujours être manipulés, alors demandez à votre comptable de les examiner.
La clé de votre sécurité financière ? Comprenez les flux de trésorerie avant d’acheter.