Le diagnostic de performance énergétique occupe désormais une place centrale dans les transactions immobilières et particulièrement dans la location. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, sauf s’ils bénéficient d’exceptions précises liées à leur situation géographique ou architecturale. Cette interdiction s’inscrit dans un calendrier progressif de restrictions qui touchera ensuite les logements F puis E. Les propriétaires bailleurs doivent donc anticiper cette échéance, comprendre les exceptions existantes et connaître les sanctions encourues en cas de non-respect.
Comprendre l’interdiction de location des logements classés G
L’interdiction de louer un bien classé G résulte de la loi Climat et Résilience votée en 2021, qui a instauré un calendrier de sortie progressive des passoires thermiques du marché locatif.
Cette réforme concerne l’ensemble du parc locatif privé, qu’il s’agisse de logements vides ou meublés. Le seuil de décence énergétique s’appuie sur la consommation d’énergie primaire exprimée en kWh par mètre carré et par an, ainsi que sur les émissions de gaz à effet de serre.
Le calendrier retenu par le législateur prévoit plusieurs étapes :
- Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements classés G
- À partir du 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F
- À compter du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour concernés
Cette progressivité laisse aux propriétaires un délai pour engager des travaux de rénovation énergétique, mais les logements les plus énergivores sont déjà directement touchés.
Les critères précis qui définissent un logement non décent
Un logement est considéré comme non décent sur le plan énergétique lorsqu’il dépasse certains seuils de consommation. Pour les logements classés G, cette non-conformité énergétique entraîne automatiquement l’impossibilité de signer un nouveau bail ou de renouveler un contrat existant.
Il est important de distinguer deux situations différentes. D’une part, les baux en cours signés avant l’entrée en vigueur de l’interdiction ne sont pas automatiquement résiliés. D’autre part, toute nouvelle mise en location, tout renouvellement de bail ou toute reconduction tacite après le 1er janvier 2025 tombe sous le coup de l’interdiction si le logement reste classé G.
Cette distinction a une conséquence pratique majeure : un propriétaire dont le locataire actuel reste en place ne sera pas immédiatement sanctionné, mais il ne pourra plus relouer le bien dans les mêmes conditions dès que le bail prendra fin.
Les exceptions qui permettent encore de louer un bien classé G
Certaines situations particulières permettent de déroger, temporairement ou durablement, à cette interdiction générale.
Les biens soumis à des contraintes architecturales spécifiques peuvent bénéficier d’un traitement différencié. Il s’agit notamment des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, des biens situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, ou encore des logements pour lesquels des travaux de rénovation énergétique se heurteraient à des règles d’urbanisme incompatibles.
Par ailleurs, certains logements peuvent présenter un DPE vierge ou non applicable lorsque leur surface habitable est particulièrement réduite, ce qui les exclut techniquement du dispositif d’interdiction.
Ces exceptions restent toutefois limitées et strictement encadrées. Elles ne dispensent pas les propriétaires concernés d’engager une réflexion sur l’amélioration énergétique de leur bien, notamment pour anticiper de futures évolutions réglementaires.
Les sanctions encourues par les propriétaires en infraction
La location d’un logement classé G en violation de l’interdiction expose le propriétaire à plusieurs types de risques juridiques et financiers.
Le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits :
- Demande de mise en conformité du logement auprès du bailleur, pouvant aller jusqu’à une action en justice
- Réduction du montant du loyer demandée devant le tribunal si le logement ne respecte pas le critère de décence
- Suspension du paiement du loyer dans certains cas, en attendant la réalisation des travaux nécessaires
Le tableau suivant synthétise les principaux risques encourus selon la situation du propriétaire :
| Situation | Conséquence possible |
|---|---|
| Nouvelle mise en location d’un bien classé G | Interdiction légale, bail contestable en justice |
| Renouvellement de bail sur logement classé G | Non-conformité, risque de contentieux locatif |
| Bail en cours signé avant 2025 | Maintien possible, mais vigilance sur la décence |
| Litige porté devant un tribunal | Risque de réduction de loyer ou d’obligation de travaux |
Un logement qui ne répond pas aux critères de décence peut faire l’objet d’une action en justice du locataire visant à contraindre le bailleur à réaliser les travaux nécessaires, voire à obtenir une diminution du loyer.
Direction de l’information légale et administrative (service-public.fr)
Au-delà des recours civils, les propriétaires s’exposent également à une dévalorisation de leur patrimoine immobilier, les biens classés G devenant progressivement invendables ou très difficiles à louer sur un marché de plus en plus attentif à la performance énergétique.
Les solutions pour sortir un logement de la classe G
Face à cette situation, plusieurs stratégies s’offrent aux propriétaires souhaitant continuer à louer leur bien sans risque juridique.
Réaliser des travaux de rénovation énergétique
La solution la plus durable consiste à engager des travaux permettant de faire remonter la classe énergétique du logement. L’isolation thermique des combles et des murs figure parmi les interventions les plus efficaces, tout comme le remplacement des systèmes de chauffage énergivores par des équipements plus performants.
Ces travaux peuvent souvent être financés grâce à des aides publiques telles que MaPrimeRénov’, dont les conditions d’éligibilité varient selon les revenus du foyer et la nature des travaux envisagés. Il est recommandé de solliciter un accompagnement technique avant d’engager des travaux, afin de vérifier que les interventions permettront effectivement de sortir de la classe G.
Faire réaliser un nouveau diagnostic après travaux
Une fois les travaux réalisés, il est indispensable de faire établir un nouveau diagnostic de performance énergétique pour officialiser le changement de classe. Ce document actualisé constitue la preuve légale que le logement respecte désormais les seuils de décence énergétique exigés par la réglementation.
Envisager la vente plutôt que la location
Pour certains propriétaires, notamment ceux ne disposant pas des moyens financiers nécessaires pour engager des travaux importants, la vente du bien peut représenter une alternative pertinente. Cette option évite les risques juridiques liés à une location non conforme, tout en permettant de céder le bien à un acquéreur qui pourra, le cas échéant, bénéficier d’aides différentes pour la rénovation.
Anticiper les prochaines échéances réglementaires
Au-delà de la seule classe G, les propriétaires bailleurs ont tout intérêt à anticiper les échéances suivantes concernant les logements classés F et E. Une stratégie de rénovation globale permet souvent d’optimiser les coûts, en évitant de multiplier les chantiers successifs sur plusieurs années.
Plusieurs éléments méritent une attention particulière dans cette perspective :
- L’évolution des seuils réglementaires dans les années à venir
- Les dispositifs d’aide financière disponibles, susceptibles d’évoluer selon les politiques publiques
- L’impact de la performance énergétique sur la valeur locative et patrimoniale du bien
Cette approche préventive permet aux propriétaires de sécuriser durablement leur activité locative, tout en valorisant leur patrimoine immobilier sur un marché où la performance énergétique devient un critère déterminant pour les locataires.
Ce qu’il faut retenir avant de louer un bien classé G
La location d’un logement classé G expose désormais le propriétaire à des risques juridiques réels, allant de la contestation du bail à la réduction du loyer devant un tribunal. Si des exceptions existent pour certains biens présentant des contraintes architecturales particulières, elles demeurent limitées et ne sauraient constituer une solution pérenne. La réalisation de travaux de rénovation énergétique reste, dans la majorité des cas, la voie la plus sûre pour continuer à louer un bien en toute légalité, tout en préservant sa valeur sur le long terme.